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Cessione dei crediti eco-sisma bonus

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Se il tuo immobile necessita di interventi di riqualificazione energetica.

SISMABONUS

Bonus con detrazioni fiscali

Per interventi di adeguamento sismico di case e condomini.

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CHE COS'È L'ECO + SISMA BONUS?

L’eco + sisma bonus è un’agevolazione fiscale

È prevista la possibilità di cumulare Ecobonus e Sismabonus per interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, nel caso in cui gli interventi siano volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

Introdotta nel 2018, consente a privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti) e società (società di capitali ed enti) di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2021, per interventi di messa in sicurezza statica ed efficientamento energetico delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica.

La misura della detrazione è definita da una percentuale che varia dall’80% all’85%, su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 136.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF che i soggetti IRES che sostengono le spese per gli interventi antisismici e detengono il bene immobile in base a un titolo idoneo:

  • proprietario o nudo proprietario;
  • titolare di un diritto reale di godimento;
  • comodatario;
  • locatario o utilizzatore in leasing;
  • familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente non proprietario nè titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a destinazione abitativa);
  • acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue.

Sono comprese, tra i soggetti beneficiari, anche le società immobiliari per gli interventi effettuati su immobili concessi in locazione (R.M. 22/E del 12 marzo 2018). Possono usufruire della detrazione anche gli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, gli enti aventi le medesime finalità e le cooperative a proprietà indivisa per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Possono essere detratte le spese per interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico, che consentano il passaggio di 1 o 2 classi sismiche, e alla riqualificazione energetica degli edifici (art. 14, comme 2-quater del D.L. 04/06/2013, n. 63), nonché le spese per la redazione della documentazione obbligatoria per tali interventi.

La percentuale di detrazione è pari al:

  • 80%, se gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore;
  • 85%, se gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio sismico inferiori.

LA CESSIONE DEL CREDITO

Dal 1 gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85%, tutti i beneficiari (soggetti Irpef e Ires) possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad “altri soggetti privati” (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti).

Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta.

Hanno la stessa facoltà, inoltre, i soggetti Ires e i cessionari del credito che possono, a loro volta, cedere il credito ottenuto.

Con la circolare n. 17/E del 23 luglio 2018, l’Agenzia delle entrate ha specificato che anche per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relative all’adozione di misure antisismiche sono valide le disposizioni contenute nella precedente circolare n. 11/E del 18 maggio 2018, dettate in materia di cessione del credito per interventi di efficienza energetica.

In particolare, quest’ultimo documento ha precisato che:

  • la cessione del credito deve intendersi limitata ad una sola eventuale cessione successiva a quella originaria
  • per “altri soggetti privati” devono intendersi i soggetti diversi dai fornitori, che siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Le modalità di cessione della detrazione sono state definite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate dell’8 giugno 2017, di seguito riepilogate.

ULTERIORE CESSIONE DEL CREDITO

In alternativa all’utilizzo in compensazione, il fornitore può cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.
In ogni caso, è esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari, oltre che alle amministrazioni pubbliche.
La comunicazione della cessione deve essere fatta dal fornitore con le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate.
Il cessionario del credito può utilizzarlo in compensazione tramite modello F24, alle stesse condizioni applicabili al cedente, dopo l’accettazione della cessione, da effettuare sempre con le medesime funzionalità.

INTERVENTI CONDOMINIALI

Le maggiori detrazioni

Anche per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali sono previste detrazioni più elevate se, a seguito della loro realizzazione, si è ottenuto una riduzione del rischio sismico.

In particolare, le detrazioni spettano nelle seguenti misure:

  • 75% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
  • 85% delle spese sostenute, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

L’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari.

Per esempio, se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Essa sarà attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

IL CREDITO CEDIBILE

Il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. La cessione deve riguardare l’intera detrazione in quanto il condomino non può cedere rate residue di detrazione.

COME AVVIENE IL CREDITO

Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

L’amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:

  • comunica annualmente all’Agenzia delle entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente.
    In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace
  • consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.

I condòmini appartenenti ai cosiddetti “condomini minimi” che, non avendo l’obbligo di nominare l’amministratore, non vi abbiano provveduto, possono cedere il credito incaricando un condomino di effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste per gli amministratori.

L’Agenzia delle entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso “Cassetto fiscale”.
Le informazioni sull’accettazione del credito da parte del cessionario sono rese visibili anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.
Chi riceve il credito può cederlo, in tutto o in parte, solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.
Il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo (dal 20 marzo per le spese sostenute dal 1° gennaio 2019) del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condomino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta.
Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo (dal 20 marzo per le spese sostenute dal 1° gennaio 2019) del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.
Se il cessionario cede, a sua volta, il credito ricevuto, deve darne comunicazione all’Agenzia delle entrate utilizzando le funzionalità telematiche rese disponibili dalla stessa Agenzia, che attribuirà il credito al nuovo cessionario con la procedura prima descritta.

INTERVENTI COMBINATI PER RIDUZIONE RISCHIO SISMICO E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

La legge di bilancio 2018 ha introdotto una nuova detrazione quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente:

  • alla riduzione del rischio sismico
  • alla riqualificazione energetica.

In questi casi, dal 2018 si può usufruire di una detrazione pari:

  • all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
  • all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

INTERVENTO "STANDARD"

Valore del credito di imposta

L’ operazione si configura, all’interno della normativa vigente, come una ristrutturazione con parziale demolizione di fabbricato e conseguente miglioramento sismico con il passaggio di due classi di rischio e miglioramento energetico, ottenendo quindi un credito d’imposta pari all’85% delle spese ammissibili. Catastalmente, il fabbricato è composto da N unità immobiliari, quindi si matureranno € 136.000,00 * N * 85% = credito d’imposta.

Monetizzazione del credito di imposta:

Avendo So.G.E.I. sottoscritto contratti con alcuni suoi fornitori per monetizzare immediatamente il credito, valorizzandolo al 70% del valore maturato, si rende disponibile a scontare l’intero valore del credito maturato e ceduto dal Sig. XXXXXXXXX.

Estratto di contratto Committente – So.G.E.I.:

Articolo 2 – Oggetto del contratto

2.1 Il Committente cede ad So.G.E.I. i Crediti Ecobonus e/o Sismabonus, con valore nominale pari a €… verso sconto sui lavori di un corrispettivo che convengono pari ad €… (di seguito “Corrispettivo Ecobonus e/o Corrispettivo Sismabonus”).

2.2 L’efficacia di detta cessione è subordinata al verificarsi di tutte le condizioni previste dalla normativa e dalla regolamentazione vigente pro-tempore con riferimento alla cedibilità tra le odierne Parti dei Crediti Ecobonus e/o Sismabonus, anche nel contesto della più ampia operatività di cui al presente Accordo nonché al verificarsi:

  1. dell’esistenza del Credito Ecobonus e/o Sismabonus documentata attraverso il cd. “cassetto fiscale” dell’Impresa (ovvero il servizio messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate relativamente alla posizione del singolo contribuente);
  2. della consegna da parte del Committente ad So.G.E.I. della documentazione comprovante la spettanza del diritto alla detrazione in capo al condomino e della cessione all’impresa del Credito Ecobonus e/o Sismabonus.

ACQUISTO DI CASE ANTISISMICHE

Il decreto legge n. 50/2017 (art. 46-quater) ha previsto un nuovo incentivo per l’acquisto di case antisismiche, che consiste in una detrazione d’imposta.

Quando si può avere la detrazione

Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell’80% sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1”, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:

  • 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore.
  • 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Attenzione!

Il decreto legge n. 34/2019 ha esteso queste detrazioni agli interventi effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Le zone classificate a rischio sismico sono quelle individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006.
La ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. La cessione del credito I beneficiari di queste agevolazioni possono decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto.
Non è possibile effettuare la cessione nei confronti di istituti di credito e intermediari finanziari.

Il quadro riassuntivo dei benefici fiscali

LE DETRAZIONI IRPEF E IRES PER GLI INTERVENTI ANTISISMICI
(spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021)
PERCENTUALI
di detrazione
50% 70%, per le singole unità
immobiliari, se si passa a una
classe di rischio inferiore
80%, per le singole unità
immobiliari, se si passa a due
classi di rischio inferiore
75%, per gli edifici
condominiali, se si passa a
una classe di rischio inferiore
85%, per gli edifici
condominiali, se si passa a
due classi di rischio inferiori
IMPORTO MASSIMO
delle spese
96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno
96.000 euro moltiplicato per il numero
delle unità immobiliari di ciascun edificio,
per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali
RIPARTIZIONE

della detrazione

5 quote annuali
IMMOBILI
INTERESSATI
qualsiasi immobile a uso abitativo (non solo l’abitazione principale)
e immobili adibiti ad attività produttive
l’immobile deve trovarsi in una delle zone sismiche 1, 2 e 3
LA DETRAZIONE PER L’ACQUISTO DI UN’UNITÀ IMMOBILIARE ANTISISMICA
(in vigore dal 2017)
PERCENTUALI
di detrazione
75% del prezzo di acquisto
(se si passa a una classe di rischio inferiore)
85% del prezzo di acquisto
(se si passa a due classi di rischio inferiori)
IMPORTO MASSIMO
su cui calcolare
la detrazione
96.000 euro per ogni unità immobiliare
RIPARTIZIONE
della detrazione
5 quote annuali
LE CONDIZIONI
  • gli immobili interessati sono quelli che si trovano nei Comuni
    ricadenti in una zona classificata “a rischio sismico 1” (anche “2” e
    “3”, a seguito della disposizione introdotta dal Dl n. 34/2019)
  • devono far parte di edifici demoliti e ricostruiti per ridurre il rischio
    sismico, anche con variazione volumetrica rispetto al vecchio edificio
  • i lavori devono essere stati effettuati da imprese di costruzione e
    ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori
    vendono l’immobile
EDIFICI CONDOMINIALI: LA DETRAZIONE PER GLI INTERVENTI COMBINATI
ANTISISMICI E DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
(in vigore dal 2018)
PERCENTUALI
di detrazione
80%
se i lavori determinano il passaggio
a una classe di rischio inferiore
85%
se a seguito degli interventi effettuati si passa
a due classi di rischio inferiori
IMPORTO MASSIMO
su cui calcolare
la detrazione
136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio
RIPARTIZIONE
della detrazione
10 quote annuali
LE CONDIZIONI
  • gli interventi devono essere effettuati su edifici condominiali che si trovano nei Comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3
  • i lavori devono essere finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica
ATTENZIONE: queste detrazioni possono essere richieste in alternativa a quelle già previste
per gli interventi antisismici e per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali

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