Dal 1 gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell'85%, tutti i beneficiari (soggetti Irpef e Ires) possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad "altri soggetti privati" (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti).

Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell'imposta.

Hanno la stessa facoltà, inoltre, i soggetti Ires e i cessionari del credito che possono, a loro volta, cedere il credito ottenuto.

Con la circolare n. 17/E del 23 luglio 2018, l'Agenzia delle entrate ha specificato che anche per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relative all'adozione di misure antisismiche sono valide le disposizioni contenute nella precedente circolare n. 11/E del 18 maggio 2018, dettate in materia di cessione del credito per interventi di efficienza energetica.

In particolare, quest'ultimo documento ha precisato che:

• la cessione del credito deve intendersi limitata ad una sola eventuale cessione successiva a quella originaria
• per "altri soggetti privati" devono intendersi i soggetti diversi dai fornitori, che siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Le modalità di cessione della detrazione sono state definite con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate dell'8 giugno 2017, di seguito riepilogate.

In alternativa all'utilizzo in compensazione, il fornitore può cedere il credito d'imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.
In ogni caso, è esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari, oltre che alle amministrazioni pubbliche.
La comunicazione della cessione deve essere fatta dal fornitore con le funzionalità rese disponibili nell'area riservata del sito internet dell'Agenzia delle entrate.
Il cessionario del credito può utilizzarlo in compensazione tramite modello F24, alle stesse condizioni applicabili al cedente, dopo l'accettazione della cessione, da effettuare sempre con le medesime funzionalità.

Le maggiori detrazioni

Anche per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali sono previste detrazioni più elevate se, a seguito della loro realizzazione, si è ottenuto una riduzione del rischio sismico.

In particolare, le detrazioni spettano nelle seguenti misure:

• 75% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85% delle spese sostenute, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

L'importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari.

Per esempio, se l'edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Essa sarà attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall'assemblea.

Il condomino può cedere l'intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile. La cessione deve riguardare l'intera detrazione in quanto il condomino non può cedere rate residue di detrazione.

Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all'amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d'imposta di riferimento, l'avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest'ultimo.

L'amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:

• comunica annualmente all'Agenzia delle entrate i dati del cessionario, l'accettazione da parte di quest'ultimo del credito ceduto e l'importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell'anno precedente.
  In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace
• consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all'Agenzia.

I condòmini appartenenti ai cosiddetti "condomini minimi" che, non avendo l'obbligo di nominare l'amministratore, non vi abbiano provveduto, possono cedere il credito incaricando un condomino di effettuare gli adempimenti con le stesse modalità previste per gli amministratori.

L'Agenzia delle entrate rende visibile nel "Cassetto fiscale" del cessionario il credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso "Cassetto fiscale".
Le informazioni sull'accettazione del credito da parte del cessionario sono rese visibili anche nel "Cassetto fiscale" del cedente.
Chi riceve il credito può cederlo, in tutto o in parte, solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.
Il credito d'imposta diventa disponibile dal 10 marzo (dal 20 marzo per le spese sostenute dal 1° gennaio 2019) del periodo d'imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condomino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d'imposta.
Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo (dal 20 marzo per le spese sostenute dal 1° gennaio 2019) del periodo d'imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.
Se il cessionario cede, a sua volta, il credito ricevuto, deve darne comunicazione all'Agenzia delle entrate utilizzando le funzionalità telematiche rese disponibili dalla stessa Agenzia, che attribuirà il credito al nuovo cessionario con la procedura prima descritta.

La legge di bilancio 2018 ha introdotto una nuova detrazione quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente:

• alla riduzione del rischio sismico
• alla riqualificazione energetica.

In questi casi, dal 2018 si può usufruire di una detrazione pari:

• all'80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
• all'85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Valore del credito di imposta

L' operazione si configura, all'interno della normativa vigente, come una ristrutturazione con parziale demolizione di fabbricato e conseguente miglioramento sismico con il passaggio di due classi di rischio e miglioramento energetico, ottenendo quindi un credito d'imposta pari all'85% delle spese ammissibili. Catastalmente, il fabbricato è composto da N unità immobiliari, quindi si matureranno € 136.000,00 * N * 85% = credito d'imposta.

Monetizzazione del credito di imposta:

Avendo Opera sottoscritto contratti con alcuni suoi fornitori per monetizzare immediatamente il credito, valorizzandolo al 70% del valore maturato, si rende disponibile a scontare l'intero valore del credito maturato e ceduto dal Sig. XXXXXXXXX.

Estratto di contratto Committente - Opera:

Articolo 2 – Oggetto del contratto 

2.1 Il Committente cede ad Opera i Crediti Ecobonus e/o Sismabonus, con valore nominale pari a €... verso sconto sui lavori di un corrispettivo che convengono pari ad €... (di seguito "Corrispettivo Ecobonus e/o Corrispettivo Sismabonus").

2.2 L'efficacia di detta cessione è subordinata al verificarsi di tutte le condizioni previste dalla normativa e dalla regolamentazione vigente pro-tempore con riferimento alla cedibilità tra le odierne Parti dei Crediti Ecobonus e/o Sismabonus, anche nel contesto della più ampia operatività di cui al presente Accordo nonché al verificarsi:

1. dell'esistenza del Credito Ecobonus e/o Sismabonus documentata attraverso il cd. "cassetto fiscale" dell'Impresa (ovvero il servizio messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate relativamente alla posizione del singolo contribuente);
2. della consegna da parte del Committente ad Opera della documentazione comprovante la spettanza del diritto alla detrazione in capo al condomino e della cessione all'impresa del Credito Ecobonus e/o Sismabonus.

Il decreto legge n. 50/2017 (art. 46-quater) ha previsto un nuovo incentivo per l'acquisto di case antisismiche, che consiste in una detrazione d'imposta.

Quando si può avere la detrazione

Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell'80% sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a "rischio sismico 1", mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l'immobile nell'edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell'atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore.
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Attenzione!